El reto de la vivienda asequible en Barcelona
El nuevo escenario post-Covid no esconde los retos que el sector inmobiliario deberá afrontar tarde o temprano
La baja oferta de viviendas a precios asequibles en Barcelona y su área metropolitana es una de las grandes preocupaciones de sus ciudadanos. Puede que la crisis de la Covid-19 traiga algunos cambios, pero la ciudad sigue necesitando un pacto metropolitano para lograr revertir esta situación mediante la ampliación de stock de vivienda asequible en alquiler.
El Banco de España ha lanzado recientemente un estudio ‘El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019’ en el que se plantea la intervención público-privada en el sector para aumentar el parque de arrendamientos. La conclusión principal del informe es que el mercado de alquiler en España es insostenible.
En un marco como este y con los nuevos retos que vayan a destaparse con la crisis provocada por la Covid-19, Barcelona, como muchas ciudades globales, tiene que hacer frente a uno de los mayores retos de las grandes metrópolis: el acceso a la vivienda. Se trata de una condición imprescindible para una ciudad como Barcelona, que debe aspirar a dar respuesta a las demandas de sus ciudadanos y ser atractiva para retener y atraer talento.
La realidad es que actualmente hay una gran carencia de oferta de alquiler a un precio razonable (que no tenga que suponer más del 1/3 del salario del inquilino) en la ciudad. Además, en el caso de Barcelona es llamativo que no se haya resuelto tras el intenso proceso de construcción de vivienda de antes de la crisis.
Seguir con las mismas políticas públicas que hasta ahora no generarán resultados distintos. Barcelona cuenta con la oportunidad de volver a tener vivienda a precios accesibles mediante un pacto metropolitano que permita abordar el asunto.
“Hay que proponer nuevos enfoques e impulsar medidas para resolver la situación a medio plazo sin incrementar el gasto público”
Barcelona Global reunió en 2019 a más de 50 expertos de diversos ámbitos (urbanistas, arquitectos, fiscalistas, entidades financieras, etc) para generar una propuesta concreta que pueda ser una base sobre la que promover un pacto metropolitano para la vivienda asequible.
Primera conclusión: la solución pasa por una gestión metropolitana
Cualquier política de vivienda en Barcelona, para ser eficaz, debe hacerse desde un encaje metropolitano. Solo de esta manera los retos se solucionarán de manera eficiente y sostenible.
Esta metropolización de la política de vivienda debe reflejarse en medidas concretas de gestión de suelo, concesión de licencias, registros de demandantes y oferentes o de tipo fiscal, todas ellas con dimensión y alcance metropolitano.
Por otro lado, existe la gran dificultad política de alcanzar los consensos necesarios para transformar el Consorcio Metropolitano de la Vivienda en una Autoridad Metropolitana de la Vivienda. Pero, si la política está al servicio de los ciudadanos, ha llegado el momento de exigir a nuestros dirigentes que den lo mejor de sí mismos para construir los consensos necesarios.
Segunda conclusión: tiene que haber un amplio stock de vivienda accesible en alquiler
Existe un amplio consenso en que no se debería dedicar a la vivienda más de 1/3 de la renta disponible, de manera que las personas puedan hacer frente a otras necesidades básicas. Por lo tanto, la principal prioridad de cualquier actuación política en el ámbito de la vivienda debe pasar por incrementar muy significativamente la oferta de vivienda asequible en los próximos años.
La herramienta imprescindible para movilizar recursos que permitan crear nueva vivienda social y también nueva vivienda asequible pasar por los esquemas de colaboración público-privada.
En la medida de que el impulso (no la inversión) corresponderá a los poderes públicos, es lógico esperar que estos exijan a los inversores privados que la nueva oferta de vivienda asequible que se promueva se mantenga en alquiler y en modalidad de vivienda asequible durante el tiempo (20-30 años).
La limitación del valor de alquiler de la nueva vivienda elimina totalmente cualquier especulación en el desarrollo y gestión de esta nueva tipología de vivienda.
“Existe capital disponible dispuesto a invertir en esquemas de colaboración público-privado para crear portafolios de miles de viviendas asequibles.”
La propuesta de Barcelona Global exige diferenciar claramente entre la transformación de suelo público o vivienda protegida y la transformación de suelo libre en la que proponemos discriminar positivamente que el uso final fuera vivienda de alquiler a un precio tasado.
Esta fórmula no reduciría la vivienda libre disponible en el futuro, ya que precisamente la introducción de esta figura de alquiler a precio tasado a largo plazo debería permitir una gestión mucho más proactiva de la administración en la transformación de suelo, puesto que el componente especulativo quedaría eliminado.
Es importante señalar que las condiciones de acceso a esta vivienda asequible deberían también ser revisables por los poderes públicos de manera periódica.
Vivienda social y vivienda libre
La vivienda social debe ser destinada a solucionar el acceso a la vivienda a las capas de la sociedad más desfavorecidas. En este caso, necesariamente son los poderes públicos quienes deben tener el protagonismo en la promoción de este tipo de vivienda.
Algunas recomendaciones en este caso sería: 1. Que los presupuestos públicos prioricen la promoción de este tipo de vivienda, 2. Que las administraciones públicas no financien su política de vivienda social vendiendo estas viviendas, sino que deberían quedarse en alquiler y 3. El acceso a este parque público de vivienda social debería ser periódicamente revisado.
En cuanto a la vivienda libre: esta debería ser sometida a las consecuencias de las dinámicas propias de la oferta y la demanda. Desde Barcelona Global creemos que una política de vivienda efectiva no debería llenar de cargas la vivienda libre para tratar de bajar su precio. Hay que tener en cuenta que la vivienda es el principal activo para muchas familias y aplicar políticas que reduzcan su valor implica una empobrecimiento colectivo.
Una solución con la vivienda libre pasa por la generación de una oferta suficiente de vivienda asequible en alquiler como disponen las sociedades avanzadas.
Los nuevos cambios y desafíos que traiga la crisis de la Covid-19 al mercado inmobiliario todavía no están claros, pero la ciudad deberá prepararse cuanto antes para afrontar un escenario complejo.
